Ленивые инвестиции в новостройки

Продолжаю искать новые инструменты, . Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про , в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

• Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
• Риски при инвестировании в новостройки;
• Как выбрать застройщика, что нужно знать;
• Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
• Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора , в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

• Банкротство застройщика;
• Неприемлемое для жизни качество постройки;
• Мошенничество со стороны застройщика;
• Существенный срыв сроков строительства;
• Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

• Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

• Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

• Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

• Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды (предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

• Расположение;

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

• Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

• Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке

Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

• Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей.Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых
• Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

P.S.

Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате , также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

Наверное, самым популярным способом инвестирования является вложение в новостройки. Покупая квартиры на этапе котлована, вы можете сэкономить от 5 до 7 тысяч рублей на одном квадратном метре. Также стоит принять во внимание и тот факт, что такие квартиры весьма популярны, а значит, продать их сразу после сдачи дома можно по весьма выгодной цене. Даже если это малогабаритные помещения, они раскупаются в считанные сроки или даже сдаются в аренду. В любом случае, вы в выигрыше.

Весь смысл во вложении на этапе котлована сводится к одному: жилая площадь в уже готовом объекте будет стоять в намного дороже, чем в процессе строительства. В целом, разрыв составляет до 40%. А это самый простой способ получить прибыль в короткий срок.

Какую сумму можно и нужно вложить?

Сколько нужно денег, чтобы принять участие в самом минимальном проекте таких инвестиций? Для начала необходимо понимать, что все зависит от города. Например, в Москве так называемый «порог вхождения» является самым высоким по всей стране. Минимальная сумма, которая необходима для участия в проекте, составляет примерно 4,5 млн. рублей.

В области этот порог снижается до трех раз, привлекая большое количество инвесторов. Так, в Подмосковье, минимальная сумма не превышает отметки в 1,5 млн. рублей. За такую сумму можно приобрести однокомнатную квартиру площадью до 40 м? на стадии котлована.

Если вы не располагаете суммой выше в 1,5 млн. рублей, но хотите больше, чем однокомнатная квартира, вы можете выбрать объект, что находится далеко от МКАДа. Но, в данном случае у вас могут возникнуть проблемы небольшой прибыли из-за медленности роста цен на жилье в таком районе.

Вы также можете взять кредит в банке. Эта возможность привлекает многих инвесторов. Но, перед этим взвесьте все свои возможности, так как выплачивать вам нужно будет ежемесячно.

Основные риски инвестиции в новостройки

Итак, существует несколько видов рисков, от которых нужно себя застраховать. Среди них:

• Риск двойной продажи;
• риск потери доходности;
• риск по застройщику (срыв сроков, непрофессионализм, банкротство);
• юридические риски в процессе заключения договора с застройщиком;
• снижение стоимости актива из-за срочной потребности застройщика в деньгах или из-за ценовой войны между конкурирующими сторонами;
• риск ликвидности, т.е. точной оценки спроса в районе.

Можно ли снизить уровень риска ? Это возможно через капиталовложение через фонд. При этом одни риски значительно снижаются, а другие полностью исчезают. Дело в том, что в профессиональном фонде этим занимаются исключительно специалисты, которые советуют вкладывать только в привлекательные объекты с минимальными проблемами.

Задание фонда состоит в оценке точных рисков по застройщику и мониторинг его финансовой деятельности. При этом сотрудники фонда работают с ведущими риелторами, снижая риск ликвидности продажи квартиры. Вы также можете продать свой инвестиционный пай в любое время.

Инвестиционный портфель будет диверсифицирован сразу же после приобретения квартиры в нескольких новостройках. При этом, в результате приобретения нескольких помещений оптом, может быть получен дисконт от застройщика.

Как правильно выбрать объект?

Как знать, куда вкладывать свои деньги? Для этого проводится анализ новостройки. И сделать все это вы можете самостоятельно, обращая внимание на:

1. Форму продажи;
2. стоимость квадратного метра;
3. инфраструктуру района;
4. видовые характеристики здания.

Итак, поговорим о расположении. В процессе выбора вы обязательно должны посетить место строительства, изучая положение дел в микрорайоне. Обратите особое внимание на наличие таких социальных объектов как детский садик, школа, поликлиника, а также удаленность от метро.

Постарайтесь составить таблицу средних цен за 1 м? разных квартир и объектов. В таблицу также внесите такие важные характеристики как этажность, наличие отделки/лоджии/балкона, вид санузла (совмещенный или раздельный), видовые характеристики, транспортную доступность и т.д.

В Интернете вы также всегда можете найти план развития отдельного микрорайона, детально представленный местными властями. Он предусматривает полную программу на несколько лет. Возможно, рядом с вашим объектом будут возведены заводы с тяжелым производством, а значит, и квартиру будет сложно продать.

Даже после того, как вам удалось подобрать нужный объект, оцените возможные риски по застройщику, обращая внимание на риски ликвидности продажи, недострой или полное банкротство. Важно понять, почему тот или иной застройщик привлекает инвестиции. Кто знает, может это связано с текущей потребностью в деньгах или другими причинами, которые служат подводными камнями.

Самый главный параметр выбора – репутация застройщика. Уделите ей особое внимание. Поинтересуйтесь историей компании, а также качеством и стоимостью тех объектов, которыми она уже занималась. Если это абсолютно новая компания, ее надежность подтверждают учредители, и различные партнерские структуры, как, например, те банки, с которыми работает компания.

Следующий важный фактор – документация . Честный предприниматель всегда готов показать всю надлежащую документацию хотя бы потому, что ему просто нечего скрывать. Повод задуматься возникает тогда, когда застройщик не хочет или просто не готов представить все документы, на основании которых проводиться строительство. Утаивание информации и любые другие действия, которые приводят к ее сокрытию, расцениваются как то, что скрывать действительно есть что.

Итак, в целом, для минимизации рисков вам нужно проверить:

1. Репутацию компании;
2. наличие необходимой документации;
3. планы застройки в конкретном районе;
4. карту уже строящихся и готовых объектов;
5. ликвидность дома;
6. динамику возможного изменения цен.

Все это позволит вам с полной уверенностью выбрать лучшие новостройки для инвестиций.

Сколько вы можете заработать?

Однозначного ответа нет. Но, если вы определились с застройщиком и объектом, то вы можете пойти по одному из двух направлений.

• Первое . Изучите все объявления инвесторов о продаже квартир в новостройках с характеристиками, аналогичными тем, что характерны для вашего объекта. Приготовьтесь к тому, что разброс цен будет достаточно большим, но в этом есть и свой плюс: вы сможете определить минимальный показатель вашего дохода.
• Второе . Вы можете поинтересоваться у менеджеров компании о порядке роста цен, исходя из продвижения строительства объекта. Итак, вы покупаете квартиру на старте продаж за 2 000 000 рублей. Но, вы узнаете, что в аналогичном доме, который построен недалеко от вашего объекта, стоимость такой же квартиры на порядок выше – 3 000 000 рублей. Это значит, что без учета демпинга, сопутствующих расходов и налогов максимальная прибыль может составлять 1 000 000 рублей. Продавая помещение по переуступке, потенциальный доход может составлять от 1 до 2 млн. рублей за два года, т.е. это до 25% годовых.

Но, все это возможно лишь при условии выбора правильного объекта от надежного застройщика. Вы можете рассчитывать и на более внушительные суммы, в зависимости от места расположения дома.

Да и возможно ли это в принципе? Давайте рассмотрим, что мы имеем, и что можем сделать?

Сегодня налоговые льготы могут быть применены лишь в тех случаях, когда продавец собирается продать квартиру, которая находится в его собственности больше трех лет. Есть и второе условие предоставления льгот: сумма сделки не превышает 1 000 000 рублей. Во всех остальных случаях вам нужно будет выплатить 13% от денег, полученных за квартиры (от суммы дохода).

Обратите внимание на то, что все данные налоговые льготы нужно подтвердить в документальном порядке. Чтобы продать помещение без уплаты налога, вам нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации. Так вы .

Если вы собираетесь продавать квартиру, которая находится в вашей собственности менее трех лет (как, например, в случае с новостройкой), налог не будет уплачиваться в случае если:

1. Вы продали квартиру за сумму меньшую или равную той, за которую ее приобрели. Это значит, что вы не получили доход от продажи и освобождаетесь от налога;
2. сумма сделки купли-продажи меньше 1 000 000 рублей.

Согласитесь, ни один из вариантов не подходит тем, кто вложился в объект с целью получения прибыли. В результате можно получить еще меньше, чем вы изначально инвестировали.

Чтобы избежать налога, продайте квартиру в новостройке по переуступке, т.е. до подписания акта приемки. Если инвестор договаривается с потенциальным покупателем о том, что в самом договоре будет прописана только номинальная стоимость помещения, т.е. цена, по которой покупал вкладчик, тогда инвестор будет освобожден от необходимости в размере 13%, потому что самого дохода как такового не было вообще.

В данном случае вы можете прибегнуть к так называемой страховке – написанию расписки. В этой расписке будет указано, что инвестор обязуется компенсировать все издержки в случае возникновения проблем. Регистрация договора о переуступке стоит у застройщика около 30 000 рублей.

Сегодня все эксперты говорят об одном: квартира, в которую вы собрались вкладывать деньги, не должна быть очень дорогой. Чем ниже стоимость, тем больше потенциальных покупателей, а значит, они будут совсем некапризными, а вы можете поднять цену. Если у вас достаточно средств, постарайтесь вложить их в несколько недорогих объектов. Тогда и прибыль будет больше.

Новостройки Москвы на стадии котлована – выгодное предложение для инвестиционных вложений. На старте продаж стоимость квартир ниже по сравнению с жильём в построенных домах. По мере готовности объекта ценник растет вверх и может увеличиться на 30-50% от первоначального уровня.

Хотите приобрести недвижимость и сэкономить? Купить квартиру на котловане в Москве у застройщика. Строительство ЖК проходит возле социальных объектов, в экологически чистых районах с хорошей транспортной инфраструктурой. Востребованы предложения возле станций метро или рядом с парками в Западном, Северном и Северо-Западном АО.

Жилье в Москве на этапе котлована

Предложения класса «эконом» и «комфорт» в ЮЗАО и ЮАО привлекают людей, не имеющие достаточного бюджета, но которые хотят иметь московскую прописку. Студии, «однушки» и «двушки» разной площади - это популярное жилье в Москве на начальном этапе строительства. Многокомнатные лоты выбирают большие семейства с детьми.

Новостройки на нулевом цикле строительства - выгодные инвестиции в квартиры Москвы

Возведение жилых домов проводится по современным технологиям. Используются качественные стройматериалы. Здания оснащаются необходимыми коммуникациями. Можно вложиться в строительство квартиры в Москве на этапе котлована с целью дальнейшей перепродажи, что поможет заработать и увеличить капитал.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Пережив не один кризис, мы уже знаем, что c китайского соответствующий иероглиф переводится как «новые возможности». Есть ли сегодня возможность заработать для людей, инвестирующих в квартиры в новостройках? Какие объекты в нынешних реалиях стали наиболее ликвидны? Об этом пойдет речь в новом материале портала .

Самые инвестиционно привлекательные

Каждый человек, вкладывающий деньги в недвижимость, должен, прежде всего, на какое-то время превратиться в аналитика, чтобы не ошибиться с выбором объекта. Помимо хорошей динамики цен, нужно учитывать ликвидность проекта – то есть то, в какой срок можно будет продать объект. Иначе неудавшийся инвестор останется с выросшей в цене квартирой, которая всем хороша, кроме одного – ее невозможно превратить в деньги.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании « » отмечает , что «традиционные параметры поиска квартиры для инвестирования остаются прежними:

Начальная стадия строительной готовности;

Солидный застройщик (известный на рынке, с наличием построенных домов) и надежная форма договора (ДДУ);

Ожидаемые высокие темпы строительства (на примере построенных объектов у застройщика);

Удачное местоположение (в пешеходной доступности от основных транспортных узлов (в Москве – метро); оптимально – с планами по улучшению транспортной доступности – фактора, максимально влияющему на рост цены);

Удачная концепция и наилучшее сочетание цена/качество, которые обеспечат высокий спрос и, как следствие, рост цены.

Наиболее ликвидными, а, следовательно, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций, являются однокомнатные квартиры площадью от 38 до 45 кв. м.

Впрочем, стоит отметить, что сейчас метраж однокомнатных квартир увеличился, соответственно увеличилась и стоимость инвестирования.

Алена Продай, генеральный директор ООО «Тригергрупп», говорит , что «сейчас очень мощно развивается Подмосковье, есть также множество вариантов в . Но для инвестирования я бы посоветовала брать только Москву – она как была лидером, так им и остается. Так как новостроек сейчас в столице мало, они стали еще ценнее. обрели новую жизнь, и люди с определенным бюджетом, которые не хотели брать ипотеку, решают таким образом вопрос с жильем. Но это все же вопрос жилья, а не вопрос инвестирования», – заключает эксперт.

Памятка инвестора

Мария Литинецкая полагает, что в текущих условиях нужно обратить внимание еще на несколько моментов:

1. Как производится оплата – в рублях или в долларах. Многие проекты в высоком ценовом диапазоне номинируют свои цены в долларах. Тратить сегодня валюту, особенно без твердой уверенности, что будущая инвестиционная продажа также будет валютная, неразумно.

2. Традиционно инвесторы покупают квартиру на самых ранних стадиях строительства дома, и сегодня это остается справедливым. Но рекомендуется выбирать дома в комплексах, где уже реализованы несколько очередей или есть уверенность в завершении строительства сопутствующей инфраструктуры для того, чтобы снизить риски или низкой ликвидности оставшихся в «чистом поле» квартир.

3. Тем, кто не гонится за преумножением капитала, а рассматривает покупку квартиры с точки зрения сохранения капитала, лучше рассматривать покупку с наименьшими рисками – в практически готовых домах или на вторичном рынке. Привлечение может оказаться выгодным инструментом, поскольку не исключено, что рублевые кредитные ставки в значительной степени будут компенсированы разгоняющейся инфляцией.

При самом негативном сценарии развития экономической ситуации покупка недвижимости сегодня позволит в трехлетней перспективе, как минимум, не потерять вложенные средства – разница в цене готовой квартиры и купленной на начальном этапе строительства точно покроет инфляцию.

До сегодняшнего момента агрессивные инвесторы на рынке жилья могли заработать до 20-25% годовых и только 5-8 п.п. «съедалось» инфляцией.

Инвестируем в Новую Москву и Подмосковье

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» утверждает, что сегменты Подмосковья и Новой Москвы также , и «входной билет» для инвестора будет дешевле. Эксперт предлагает произвести следующие расчеты:

«В качестве примера можно взять однокомнатную квартиру стоимостью 3,3 млн рублей площадью 34,12 кв. м, расположенную в микрорайоне Центральный, который входит в состав строящегося комплекса комфорт-класса « ». Для того, чтобы вычислить примерную стоимость квартиры через три года, сначала необходимо найти аналогичное предложение на вторичном рынке в готовом корпусе (проект масштабный, в Центральном уже есть 12 построенных домов). Подобная квартира без мебели, но с отделкой от застройщика сейчас стоит около 4,8 млн рублей. Корпус №36 будет сдан в эксплуатацию примерно через 1,5 года. Соответственно, к 4,8 млн рублей необходимо прибавить еще примерно 10% – именно такой рост в цене можно заложить на срок в 1,5 года (за этот период в микрорайоне появится еще больше домов и объектов инфраструктуры, то есть он станет более привлекательным). В итоге квартира, которую инвестор приобрел за 3,3 млн рублей, через три года будет стоить примерно 5,3 млн рублей.

При продаже ему необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 13%. В данном случае прибыль составляет 2 млн рублей, а налог – 260 тыс. рублей. Налог на имущество, который инвестор максимум заплатит один раз, можно не учитывать в инвестиционной модели, так как это несущественные расходы. Кадастровая стоимость подобной квартиры сейчас составляет около 1,8 млн рублей. Соответственно, налог на имущество не превысит 1800 рублей.

В конечном итоге чистый доход инвестора составит около 1,7 млн рублей. Однако необходимо понимать, что все эти расчеты примерны. Кроме того, инвесторы-спекулянты, зарабатывающие на перепродаже квартир, обычно рассчитывают на более короткий срок возврата вложенных средств – 1-1,5 год», - рассказал эксперт.

На какой стадии стоит вкладываться в проект?

Мы также спросили наших экспертов, на какой стадии стоит вкладываться в проект с учетом кризиса? Большинство сошлись во мнении, что наиболее инвестиционно привлекательной, как и ранее, остается стадия котлована. Тем не менее, Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», полагает, что однозначно – инвестировать в нынешних условиях нужно в проекты с высокой стадией готовности. «В котлован можно советовать вкладываться, только если это застройщик с очень хорошей репутацией. Я не говорю, что нас ждет массовая остановка , но отдельные случаи исключать нельзя», – считает эксперт.

По его мнению, «от нулевого этапа до полной готовности рост стоимости может составлять 25-35%, но с учетом вышесказанного, стоит инвестировать, скорее, на стадии средней готовности, пусть даже рост цены окажется «всего» 15-процентным».

Итак, даже в условиях экономической нестабильности, вкладывая деньги в недвижимость, можно не только сохранить, но и преумножить сбережения. А покупатель с «живыми деньгами» может почувствовать себя просто королем рынка: он получает максимально привлекательную цену, выбирает из большого количества вариантов и может рассчитывать на исключительное отношение продавца.

Покупка недвижимости на стадии строительства является одним из популярных вариантов вложения денежных средств. Если квартира приобретается для личного проживания, то ее покупка еще до сдачи в эксплуатацию поможет сэкономить денежные средства. Когда цель вложения денег - перепродажа, то такая операция позволит собственнику максимизировать свою прибыль. Так насколько все-таки выгодно вкладывать деньги в недвижимость на стадии строительства?

Почему это выгодно?

​Рынок недвижимости остается одним из стабильных и привлекательных для инвестиций. В долгосрочном периоде стоимость квадратных метров обычно продолжает расти. Прибыль от такой операции может достигать 25-30%. Причем необязательно дожидаться завершения строительства: на каждом следующем этапе свои права на квадратные метры можно продать по более высокой цене.

Достаточно выбрать объект и подписать договор долевого участия. При благоприятном течении событий в следующий раз будущий собственник будет общаться с застройщиком, когда дом будет уже сдан в эксплуатацию.

Правильный выбор объекта

Выбор объекта зависит от суммы денег, которая может быть направлена на покупку. Самый дешевый вариант - стать дольщиком на этапе котлована. В этом случае необходимо быть готовым к большому сроку окупаемости, но можно рассчитывать и на максимальную прибыль. Чем ближе завершение строительства, тем больше потребуется средств на покупку, но будет меньше срок окупаемости и, соответственно, конечный доход.

Если квартира покупается с целью перепродажи , то необходимо оценить ее будущую привлекательность. Даже когда застройщик обещает качественное жилье, с хорошей планировкой, парковкой и другими удобствами, для покупателей будет важна инфраструктура района, транспортная развязка, близость к культурным и деловым центрам. Большую роль играет наличие строящихся поблизости домов подобного класса: чем их больше, тем выше будет конкуренция, и тем меньшую наценку сможет установить дольщик.

При планировании сдачи квартиры в аренду необходимо помнить, что от владельца потребуются еще и дополнительные вложения для проведения ремонтно-отделочных работ. Кроме этого, арендаторы не всегда считают привлекательным жилье, которое было построено недавно. Даже если собственник сумел в краткие сроки сделать ремонт, работы в других квартирах могут причинять определенный дискомфорт. Поэтому нужно быть готовым к тому, что такой объект, вероятно, будет простаивать определенное время.

Риски: как минимизировать?

Такая покупка несет с собой определенный набор рисков:

• Дом может быть не достроен.
• Застройщик может объявить себя банкротом.
• Государственная комиссия может не ввести дом в эксплуатацию.

В результате развития событий по одному из сценариев, речь уже будет идти не о потере прибыли, а о возврате собственных вложенных денег. Для минимизации этих рисков стоит тщательно подготовиться к покупке будущего жилья:

• Проверить историю застройщика, наличие претензий и судовых разбирательств.
• Убедиться, что он предлагает заключить именно договор долевого участия, так как он подлежит обязательной государственной регистрации и регламентируется законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
• Проверить наличие у компании разращения на строительство, документы на земельный участок и контракт с органами власти.

Хорошим вариантом уменьшения рисков будет вложение в строительство домов, на покупку квартир в которых можно взять ипотеку в крупном банке. Они тщательно проверяют застройщика, чтобы не остаться без залога.

Таким образом, вложение денег в недвижимость на стадии строительства может принести хорошую прибыль. Только необходимо взвешенно и скрупулезно выбирать застройщика и объект.